In base al prospetto informativo ufficiale di ISMEA
la misura Generazione Terra consiste in un intervento finanziario finalizzato all’acquisto di terreni agricoli da parte dei giovani.
Il finanziamento si articola principalmente in due componenti:
Il Finanziamento per l’Acquisto del Terreno
ISMEA copre fino al 100% del valore del terreno (definito da una perizia), con i seguenti limiti e modalità:
Massimale finanziabile:
- Fino a 500.000 € per i Giovani Startupper con Titolo (GST).
- Fino a 1.500.000 € per i Giovani Imprenditori Agricoli e i Giovani Startupper con Esperienza (GSE).
Modalità di erogazione:
- Per operazioni fino a 300.000 €: ISMEA concede un mutuo ipotecario.
- Per operazioni superiori a 300.000 €: ISMEA acquista direttamente il terreno dal venditore e lo rivede al giovane con Patto di Riservato Dominio (PRD) (ossia tramite una vendita a rate in cui la proprietà passa al completamento del pagamento).
- Durata del finanziamento: A scelta del beneficiario, da un minimo di 15 anni a un massimo di 30 anni.
- Preammortamento: È possibile richiedere fino a 24 mesi di preammortamento (periodo iniziale in cui si pagano solo gli interessi e non la quota capitale).
Il bando Generazione Terra è cumulabile con il Bando Primo insediamento intervento SRE01 del CSR?
Sì, il premio di primo insediamento previsto dai bandi nazionali ISMEA (come Generazione Terra) è generalmente cumulabile con il sostegno regionale per il primo insediamento (intervento SRE01 del CSR) della Regione Piemonte, purché non si superino i massimali di intensità di aiuto previsti dalla normativa europea sugli aiuti di Stato (fissati a 100.000 €) e siano rispettati i requisiti specifici di compatibilità dei singoli bandi.
Se richiedi ed ottieni l’approvazione da entrambi gli enti:
- Ricalcolo dell’aiuto: ISMEA e la Regione Piemonte attiveranno una procedura di coordinamento per verificare che l’Equivalente Sovvenzione Lordo (ESL) totale dei due premi combinati non sfori la soglia UE.
- Taglio proporzionale: Non perderai il diritto ai bandi, ma la quota eccedente i 100.000 € complessivi ti verrà tagliata. Se ottieni 45.000 € dalla Regione Piemonte, il premio massimo erogabile da ISMEA per l’abbattimento del mutuo verrà ridotto a 55.000 € (45.000 € + 55.000 € = 100.000 € totali).
Premio a Fondo Perduto sui Primi 3 Anni
Se il richiedente è un giovane al primo insediamento, l’impresa ha diritto al Premio di Primo Insediamento fino a 100.000 €, erogato in due tranche:
- Primo 60% del premio (fino a 60.000 €): Viene erogato sotto forma di contributo a fondo perduto in conto interessi/capitale sui primi 3 anni, abbattendo le rate di ammortamento fino al 70% (o fino al 90% se il terreno si trova in un’area interna o montana).
- Restante 40% del premio (fino a 40.000 €): Viene erogato a fine Piano Aziendale dopo il collaudo per ridurre direttamente il capitale residuo del mutuo.
Tasso di interesse applicato (paragrafo 7 del documento)
In base al Paragrafo 7 del prospetto informativo ISMEA, il tasso di interesse applicato all’intervento fondiario è fisso e viene calcolato sommando tre componenti specifiche:
Tasso Finale = Tasso Base UE + Spread (Rating del rischio) + 0,05%
Le tre componenti del calcolo
Tasso Base UE:
- Rappresenta la componente di costo del denaro.
- Viene rilevato in base al Tasso Base stabilito dalla Commissione Europea al momento dell’approvazione dell’intervento.
Spread basato sul Rating di Rischio:
- È il margine calcolato da ISMEA sulla base del merito creditizio dell’impresa (tramite i dati della Centrale dei Rischi della Banca d’Italia degli ultimi 12 mesi).
- Le percentuali di Spread previste sono:
- Rating Ottimo (AAA-A): 0,60%
- Rating Buono (BBB): 0,75%
- Rating Soddisfacente (BB): 1,00%
- Rating Scarso (B): 2,20%
- Nota per le nuove imprese: Se l’impresa non è ancora costituita o non ha dati in Centrale Rischi negli ultimi 12 mesi, si applica d’ufficio lo Spread del 2,20% (Rating B).
Spese Amministrative:
- Viene aggiunta una quota fissa pari allo 0,05% per la gestione della pratica.
Revisione del Tasso
Il bando prevede la possibilità di rivedere il tasso di interesse alle seguenti condizioni (Paragrafo 7.1):
- Tempistica: Si può richiedere dopo 5 anni dalla firma dell’atto notarile.
- Limiti: Può essere concessa una sola volta durante l’intera durata del finanziamento.
- Ricalcolo: Il tasso viene aggiornato in base al nuovo Tasso Base UE del momento e al nuovo Spread ricalcolato sulle condizioni aggiornate dell’azienda.
- Requisiti per chiederla: Essere in regola con tutti i pagamenti pregressi e (per chi ha ottenuto il premio di primo insediamento) aver concluso e convalidato il Piano Aziendale.
Esempio di calcolo del tasso
Dati dell’ipotesi di calcolo
- Profilo: Nuova impresa / Startupper (senza storico in Centrale Rischi negli ultimi 12 mesi).
- Importo del terreno da acquistare: 250.000 €
- Forma tecnica: Mutuo Ipotecario (poiché l’importo è inferiore a 300.000 €).
- Durata ammortamento: 20 anni (rate semestrali).
Tassi attuali:
- Tasso Base UE di riferimento: è del 2,40%. Questo livello è stato stabilito l’11 giugno 2026 e confermato nell’ultima riunione del 23 luglio 2026.
- Spread per Rating di Rischio: Trattandosi di una nuova impresa (senza dati in Centrale Rischi), ISMEA applica d’ufficio la classe di rischio Rating B (Scarso/Nuova Impresa), che prevede uno spread del 2,20%.
- Spese Amministrative: 0,05%
- Tasso totale: 4,65 % annuo fisso.
Rata Teorica Standard (Senza Premio primo insediamento):
- Rata semestrale standard: 9.640 € / semestre
1. Rata Effettiva nei Primi 3 Anni (Con Premio Primo Insediamento):
Caso Ordinario (Riduzione del 70% della rata):
- L’imprenditore paga il 30% della rata: 2.892 € / semestre (rispetto ai 3.150 € di prima).
- I restanti 6.748 € a semestre sono coperti dal contributo a fondo perduto ISMEA.
Caso Area Interna o Montana (Riduzione del 90% della rata):
- L’imprenditore paga solo il 10% della rata: 964 € / semestre.
- I restanti 8.676 € a semestre sono coperti dal contributo a fondo perduto ISMEA.
2. Calcolo e utilizzo del Premio del 60% (Primi 3 anni)
I primi 60.000 € di premio servono a scontare le rate dei primi 3 anni.
Quota effettivamente usata per abbassare le rate:
- Zona normale: usati 40.488 € (i restanti 19.512 € non vanno persi, passano al punto 4).
- Zona montana: usati 52.056 € (i restanti 7.944 € passano al punto 4).
3. Capitale rimanente da saldare (dopo il 3° anno)
Dopo i primi 3 anni di pagamenti e dopo aver applicato tutto il premio di 100.000 €:
- In zona normale: restano da saldare 163.288 €.
- In zona montana / area interna: restano da saldare 174.856 €.
4. Quota rimanente del credito (il secondo 40%)
Al 3° anno ISMEA applica la seconda parte del premio per tagliare il debito residuo in un colpo solo.
- Quota base del 40%: 40.000 €
- Sconto totale applicato sul debito residuo (40% + residuo del 60%):
- Zona normale: 59.512 € scalati subito dal debito.
- Zona montana: 47.944 € scalati subito dal debito.
5. Rata ricalcolata (dal 4° al 20° anno)
Terminato il periodo di aiuto iniziale, pagherai la rata normale sul debito residuo ridotto per i restanti 17 anni.
- Nuova rata semestrale ricalcolata: circa 6.900 € ogni 6 mesi.
Cosa finanzia il progetto Generazione Terra
il progetto “Generazione Terra” finanzia l’acquisto di terreni agricoli e fabbricati annessi ai terreni.
Nello specifico, l’intervento finanziario è volto a sostenere due scopi principali:
- Sviluppo e consolidamento aziendale: l’ampliamento o la stabilizzazione di superfici già condotte nell’ambito di un’attività imprenditoriale agricola esistente.
- Avvio di una nuova impresa: l’acquisto di un terreno destinato a una nuova iniziativa imprenditoriale agricola.
Il perimetro di finanziamento copre l’acquisto di intere aziende agricole nella loro componente fondiaria.
L’intervento agevola l’acquisizione di:
- Terreni agricoli: Devono possedere regolare destinazione agricola in base agli strumenti urbanistici vigenti.
- Strutture e pertinenze rurali strumentali: Fabbricati funzionali all’attività agricola (es. stalle, depositi attrezzi, fienili, alloggi rurali), purché catastalmente regolari, conformi a livello edilizio e dotati del requisito di ruralità.
- Cosa è escluso dal conteggio: I limiti di finanziamento (fino a 1,5 milioni o 500 mila euro) coprono solo il valore dei beni idonei, escludendo tasse, imposte, spese notarili o oneri accessori.
Finanziamento fabbricato rurale
Sì, il progetto Generazione Terra finanzia anche l’acquisto di fabbricati, ma esclusivamente se si tratta di fabbricati rurali già presenti sui terreni agricoli oggetto dell’operazione.
La misura non finanzia in nessun caso l’acquisto di immobili isolati, autonomi o con destinazione diversa da quella agricola.
Requisiti di ruralità dei fabbricati
I requisiti di ruralità indicano la conformità fiscale e funzionale di un immobile alla destinazione agricola.
Per l’ordinamento italiano, un fabbricato è rurale quando è strettamente asservito alle esigenze del fondo.
Si divide in due categorie:
- Fabbricati rurali strumentali: Immobili usati per l’attività agricola (stalle, fienili, depositi attrezzi, cantine, serre), censiti in categoria catastale D/10 o con specifica annotazione di ruralità.
- Fabbricati rurali abitativi: Abitazioni destinate al coltivatore diretto o all’imprenditore agricolo e ai suoi familiari, che rispettano precisi limiti di volume e reddito.
Tempismo delle variazioni catastali: Chi deve farle?
I fabbricati devono essere già rurali e catastalmente in regola prima di inviare la richiesta a ISMEA.
Non puoi effettuare variazioni catastali come acquirente dopo aver presentato la domanda, per i seguenti motivi:
- Vincolo temporale stringente: La conformità normativa, edilizia e catastale deve sussistere esattamente al momento della presentazione della domanda.
- Onere a carico del venditore: Se i fabbricati non sono ancora accatastati come rurali o presentano difformità, spetta al venditore procedere alla regolarizzazione e alla variazione catastale prima della vendita e della presentazione del progetto.
- Rischio esclusione: Se invii la domanda con fabbricati non ancora in regola o privi del requisito di ruralità, ISMEA applicherà l’esclusione automatica del finanziamento per i singoli mappali catastali interessati.
Deroghe ai requisiti di ruralità
Nel bando ISMEA Generazione Terra 2026, non è prevista una deroga assoluta per l’acquisto di fabbricati privi del requisito di ruralità. La normativa applica regole e vincoli precisi per la gestione e l’eventuale regolarizzazione dei fabbricati presenti sui terreni.
Come gestire la regolarizzazione catastale:
Anche se non esiste una deroga per finanziare immobili urbani o non agricoli, l’iter del bando prevede canali specifici per la gestione della conformità:
- Verifica in istruttoria: l’ufficio tecnico esamina la documentazione catastale per riscontrare la presenza o meno dell’annotazione di ruralità.
- Presentazione delle istanze: l’agricoltore può avviare le pratiche di variazione con l’Agenzia delle Entrate per richiedere e formalizzare l’annotazione di ruralità prima del perfezionamento dell’atto di acquisto con patto di riservato dominio (come specificato nei chiarimenti del bando 2018).
Il Preammortamento (fino a 24 mesi)
Consiste in un periodo iniziale in cui non paghi la quota capitale del debito, ma versi esclusivamente la quota interessi. In questo modo, l’importo della rata semestrale risulta notevolmente ridotto rispetto a una rata a regime completo.
Caratteristiche specifiche del preammortamento nel bando 2026
- Durata massima: Può essere richiesto per un periodo massimo di 24 mesi (2 anni), che corrispondono alle prime 4 rate semestrali.
- Natura facoltativa: Non scatta in automatico. Devi richiederlo esplicitamente compilando il Business Plan e la domanda di accesso alla misura.
- Scopo operativo: Serve a concederti un “periodo di grazia” per avviare i nuovi impianti, completare le rotazioni colturali, ristrutturare i fabbricati rurali ed entrare a pieno regime produttivo. L’obiettivo è farti pagare le rate piene solo quando il terreno ha iniziato a generare un flusso di cassa stabile.
Come influisce sul piano di ammortamento complessivo
- Nessun accorciamento del piano: Il periodo di preammortamento è incluso nella durata massima del finanziamento (che può arrivare fino a 30 anni). Se scegli 2 anni di preammortamento su un piano totale di 30 anni, pagherai solo interessi per i primi 2 anni e restituirai il capitale nei restanti 28 anni.
- Effetto sulle rate successive: Poiché la restituzione del capitale totale viene compressa in meno anni (es. 28 invece di 30), le rate “piene” dal terzo anno in poi saranno leggermente più alte rispetto a un piano senza preammortamento.
- Tasso applicato: Gli interessi corrisposti durante il preammortamento vengono calcolati applicando lo stesso tasso fisso (comprensivo dello spread legato al tuo rating creditizio) definito nell’atto di assegnazione.
Vincoli e obblighi di conduzione
ISMEA impone queste regole per garantire che l’agevolazione pubblica sostenga l’effettivo sviluppo dell’agricoltura giovanile, evitando operazioni puramente speculative o immobiliari.
1. Obbligo di conduzione diretta per 5 anni
- Cosa prevede: Hai l’obbligo tassativo di condurre direttamente il terreno acquistato in qualità di titolare d’impresa, coltivatore diretto o IAP (Imprenditore Agricolo Professionale).
- Il blocco: Per i primi 5 anni dall’atto di assegnazione (o dalla stipula del mutuo), non puoi cedere la conduzione a terzi. Questo significa che sono vietati contratti di affitto, subaffitto, comodato d’uso o soccida.
2. Vincolo trentennale di destinazione agricola
- Cosa prevede: Il terreno deve mantenere la sua destinazione d’uso agricola e non può subire variazioni urbanistiche (es. diventare edificabile o industriale).
- Durata: Questo vincolo dura per tutta la durata del finanziamento (fino a 30 anni) e comunque non può essere inferiore ai 15 anni dall’atto di acquisto, anche in caso di estinzione anticipata del debito. Viene trascritto nei registri immobiliari come un vero e proprio onere reale sul bene.
3. Divieto di alienazione (Blocco della vendita)
- Nel Patto di Riservato Dominio (PRD): Poiché la proprietà legale resta di ISMEA fino al pagamento dell’ultima rata, non puoi vendere il terreno.
- Nel Mutuo Ipotecario: Anche se sei proprietario formale, non puoi vendere o alienare il bene prima che siano passati almeno 5 anni dall’inizio dell’operazione e senza la preventiva autorizzazione scritta di ISMEA.
4. Mantenimento delle qualifiche e monitoraggio
- Conservazione dei requisiti: Devi mantenere la qualifica professionale (IAP o Coltivatore Diretto) e l’iscrizione alla previdenza agricola (INPS) per tutta la durata dei vincoli aziendali.
- Ispezioni e controlli: ISMEA effettua controlli periodici sia documentali che sul campo per verificare lo stato di coltivazione del fondo e la corrispondenza con il Business Plan approvato.
Cosa succede se si violano questi vincoli? (Le sanzioni)
La violazione anche di uno solo di questi obblighi comporta conseguenze gravissime:
- Decadenza immediata dalle agevolazioni concesse (compresi gli sconti sul tasso di interesse o i contributi a fondo perduto per le startup).
- Risoluzione del contratto per inadempimento.
- Obbligo di restituzione immediata dell’intero capitale residuo in un’unica soluzione, maggiorato di interessi di mora e penali.